固定資産税Q&A

固定資産税の納付書が届いたが、去年より税額が高くなった。とお問い合わせをいただきます。

税額が増額となる理由の多くは、以下の2点によるものです。

1 住宅を新築してから3年（5年）経過した

住宅を新築すると、一般住宅は3年、長期優良住宅は5年間、建物分の固定資産税の税額が2分の1になります。

この期間を経過すると、翌年から税額は元通りになるため、高くなったように見えますが、軽減措置が終了し本来の税額に戻ったものです。

2 住宅を取り壊した

住宅の敷地には、固定資産税と都市計画税の負担を軽減するため、特例措置が設けられています。
住宅を取り壊すと、翌年の税金から特例措置がなくなります。

なお、建替えにより一時的に住宅を取り壊した場合は、特例措置が継続できる場合がありますので、お問い合わせください。

 火災、風水害、地震等の災害により、固定資産（土地・家屋・償却資産）に被害を受けた場合、その被害の程度に応じて、固定資産税を減免する制度を設けています。適用には減免申請が必要です。課税課固定資産税係へ申請ください。災害発生日以降の納期に係る税額が、その被害の程度に応じて減免されます（被害の程度が2割未満の場合には減免の対象となりません）。減免申請書には、り災証明書（丹波篠山市消防本部発行）を添付していただく必要があります。

 固定資産税は、土地や家屋の評価額などを課税標準として年税額を計算し、各年度分として課税しているもので、いつからいつまでの税金と特に規定しているものはありません。年税額を各納期（4回）に分けて納めていただくことになっています。

 令和4（2022）年度の固定資産税は、地方税法の規定により、相続人に納税義務が承継されることになりますので、相続人の方に納付していただくことになります。
 令和5（2023）年度以降の固定資産税については、令和5（2023）年1月1日までに相続の登記を済まされた場合は、所有者として登記された方が納税義務者となります。
 なお、1月1日までに相続登記をされない場合には、固定資産を現に所有されている方（一般的には相続人の方）が納税義務者となります。この場合は、税務課固定資産税係へ相続人代表者指定届を提出していただく必要があります。

所有権の登記名義は、別途法務局で相続登記の手続きをする必要があります。
相続登記をしないまま長年放置すると、相続人が増えて手続が進まなくなるなどのリスクが発生しますのでご注意ください。

 固定資産税は、毎年1月1日現在に不動産登記簿に所有者として登記されている方に課税されることが地方税法343条で定められています。
 よって、3月に名義変更の登記を行われて所有者が変わられたとしても、令和4（2022）年度の固定資産税は、あなたが納税義務者となるため、納税通知書をお送りしています。
 なお、買い主の方が納められる場合や慣例上売買契約書の条項で固定資産税の負担について日割りや月割りの明記があっても、市役所からは納付書を売り主分、買い主分に分割はいたしません。当事者同士で話し合っていただき、あなたにお送りした納付書で納めていただくことになります。
 このため、未納になった場合の督促や滞納処分はあなたが受けることになりますのでご注意ください。

共有の固定資産に係る固定資産税は、地方税法第10条の2の規定により共有者全員が連帯して納付する連帯納税義務を負うこととなっています。
連帯納税義務とは、持分に対してのみ納税義務を負うものではなく、各々が独立しかつ連帯して全額について納付する義務を負い、そのうちの1人が納付するとその範囲で他の者の納税義務も消滅する関係にあります。このため共有資産を持分ごとに別々に課税することはできないこととなっています。
税金の納付については、代表者を含む共有者全員でご協議のうえ、代表者に送付する納付書により納付していただくことになります。

 同一の納税義務者が同一市内に所有する資産については、地方税法第387条により、所有者ごとに名寄せして課税することとされています。
 また、地方税法第351条により、免税点を判定する際は土地、家屋、償却資産ごとに課税標準額を合算して判定することとされています。
 このため、納税通知書を物件ごとに分けて作成することはできません。
 なお、納税通知書の課税明細書や名寄帳には、物件ごとの評価額や税相当額などを記載していますのでご参照ください。

 固定資産税は、土地や家屋などの資産を保有していることに対して、その資産の価値（評価額）に応じて税負担をお願いしている物税（財産税）です。したがって、所有者の方の収入状況は、その税額には反映されない仕組みとなっています。

 土地の評価額の計算は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた方法で行います。宅地の場合、一定の地域ごとに標準的な宅地を選定し、その宅地について、近隣の売買実例価額から算定した正常売買価格を基礎として適正な時価を求め、それに基づき決定します。
 なお、宅地の固定資産税評価額は、当分の間、地価公示価格や鑑定評価価格の7割を目途に評価することになります。

 住宅の敷地として利用されている土地（「住宅用地」といいます。）は、固定資産税が軽減されます。（「住宅用地の特例措置」といいます。）
 また、店舗付き住宅の場合は、居住部分の割合（家屋の延床面積に対する居住部分の床面積の割合）に応じて住宅用地の範囲が変更になる場合があります。
 住宅用地となる範囲は、家屋の敷地面積に、次の居住部分の割合に応じた住宅用地の率を乗じて求めます。（ただし、専用住宅の場合でも延床面積の10倍までが限度です。）

• 専用住宅
  居住部分の割合が全部の場合
  住宅用地の率1．0
• 家屋の階数が地上4階以下の併用住宅
  居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満の場合
  住宅用地の率0．5
  居住部分の割合が2分の1以上の場合
  住宅用地の率1．0
• 家屋の階数が地上5階以上の併用住宅
  居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満の場合
  住宅用地の率0．5
  居住部分の割合が2分の1以上4分の3未満の場合
  住宅用地の率0．75
  居住部分の割合が4分の3以上の場合
  住宅用地の率1．0

「専用住宅」とは、全て住宅として利用されている家屋をいい、「併用住宅」とは、その一部が住宅として利用されている家屋をいいます。たとえば、1階が店舗で、2階が住宅となっている家屋などです。

居住部分の割合」は、家屋の延床面積に対する居住部分の床面積の割合をいいます。

 軽減される割合は、固定資産税では、対象となる住宅用地のうち、住宅1戸につき200平方メートルまでは、課税標準額が評価額の6分の1に軽減され、200平方メートルを超える部分は、課税標準額が評価額の3分の1に軽減されます。

 固定資産税は1月1日現在の固定資産の所有者に対して課税されます。1月2日以降、年の中途で家屋を取り壊したり、売却された場合でも、月割りで税額が減額されたり、納税義務者が変更になることはありません。
 あなたの場合、令和4（2022）年度分については、4月に送付しています納税通知書でそのまま固定資産税を納めていただくことになります。また、令和5（2023）年度分について、家屋は令和5（2023）年1月1日現在、取り壊されていますので課税されません。
 本来、土地については、家屋がなくなったために「住宅用地の特例措置」を受けることができくなりますが、賦課期日（令和5（2023）年1月1日）現在、新築工事に着手しているか、または建築確認申請の手続き中であれば「住宅用地の特例措置」が継続されます。
 また、家屋については令和5（2023）年5月に新築した場合、令和6（2024）年度分からの課税となります。

 家屋の評価額の計算方法は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき、再建築費（価格）を基準として評価する「再建築価格方式」を採用しています。
 この再建築価格方式は、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同様のものを、その場所に新築した場合に必要とされる建築費を求め、その家屋が建築後の年数の経過によって生じる損耗による減価を考慮して、家屋の評価額を求めるものです。
 具体的には、個々の家屋に使用されている資材、施工量などを確認させていただき、評価額を求めます。したがって、これらを把握するために家屋を新築または増築された場合には、家屋の内部を含めた調査をお願いしています。
 なお、評価替えは3年ごとの基準年度（直近は令和3（2021）年度）に行っており、増築や一部損壊など家屋の状況に変更がなければ、次の基準年度の前年度（令和5（2023）年度）までの間は、家屋の評価額は据え置きます。

 令和4（2021）年3月31日までに新築された家屋が一定の要件に該当する時は、一定期間、固定資産税が2分の1（限度額あり）に減額されます。

• 減額される新築家屋の要件
  1. 居住部分の床面積の割合が、家屋の延べ床面積の2分の1以上であること。
  2. 居住部分の床面積が50平方メートル（1戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上、280平方メートル以下であること。
     区分所有家屋および賃貸住宅など共用部分のある住宅は、あん分した共用部分の床面積を含めて判定します。
• 減額される範囲
  1. 減額の対象は居住部分に限られ、併用住宅の場合には店舗や事務所部分は減額の対象となりません。
  2. 減額されるのは居住部分の床面積のうち120平方メートルが限度になります。
• 減額される期間
  1. 2階建以下の一般の住宅は、新築後3年度間です。
  2. 3階建以上の耐火構造住宅または準耐火構造住宅は、新築後5年度間です。
     長期優良住宅については上記期間より2年度間延長になります。

・登記済の家屋
法務局で滅失登記をしてください。法務局からの通知により市は取り壊した家屋の事務処理をします。
年内に滅失登記の手続きが遅れそうな場合は、「家屋取り壊し申告書」に必要事項を記入のうえ、税務課固定資産税係まで提出してください。

・未登記の家屋
法務局からの通知がないため、「家屋取り壊し申告書」に必要事項を記入のうえ、税務課固定資産税係まで提出してください。

（補足）
固定資産税は毎年1月1日に存在する家屋に課税されます。したがって、取り壊した年は課税になりますが、翌年からは課税されなくなります。

 家屋の評価方法を、簡単に説明すると次のようになります。
 評価替えの時点で同様の家屋を建築した場合に必要な建築費を算出します。これを「再建築価格」といいます。
 「再建築価格」から家屋の経過年数により価値が減少した分を減価させ、求めた価格が「評価額」になります。
 「評価額」に税率を乗じたものが「税額」です。
 評価額は3年ごとの基準年度（直近は令和3（2021）年度）に見直しを行いますが、家屋を建てるために必要な材料費や人件費等の建築物価が新築したときよりも高くなっている場合には、見直した評価額が前年の評価額を上回ることがあります。
 また、建築されて相当の年数を経過した古い家屋などでは、経過年数による減価率が変わりません。
 このような場合には、「評価額」は前年の評価額と同額に据え置かれ、税額は下がりません。

実際の建物は1棟なのに課税明細書には2棟表示されている。

パターン1
実際は1棟であっても1階が倉庫、2階が居宅等の併用住宅の場合、台帳登録の関係上、1階と2階が別々に登録されていることがあります。この場合、登録上2棟になっているだけなので、二重に課税されている訳ではありません。

パターン2
増築された場合は、既存建物と増築部分が別々に表示されます。
 

農地転用がなされた土地については、宅地等としての潜在的価値を有しており、売買価格も宅地等に準じた水準にあると考えられますので、売買等において制限があるその他の一般の農地との均衡上、農地としてではなく、宅地並の課税となります。しかし、農地を宅地にするのには造成が必要となりますので、宅地としての評価額から造成費相当額を控除して評価します。

 家屋として認定された場合は、課税の対象になります。固定資産税における家屋とは、土地に定着して建築され、屋根及び周壁を有し、居住・作業・貯蔵などに用いることができる状態にあるものとされています。したがって、地面やコンクリートの上に単に置いた状態では家屋と認定されませんが、基礎工事がしてあったり、土地などと定着していると認めた場合は家屋として認定し、固定資産税の課税対象となります。
 具体例としては、プレハブ構造の小型ハウスやパネルガレージもブロック基礎を施す場合が一般的な施行方法であり、その場合は課税対象となります。パネル物置については、ブロックを寝かせて、その上に単に置いた場合は家屋の課税対象になりませんが、ブロック基礎を施した場合は課税対象となります。
 また、単に置いた倉庫でも、事業の用に供し、減価償却額を法人税・所得税の損金計算に計上している場合は、償却資産として毎年1月末日までに償却資産の申告が必要で固定資産税（償却資産）の課税対象となります。

市では個人情報保護のため、お答えすることができません。法務局の登記閲覧制度をご利用ください。

神戸地方法務局柏原支局
丹波市柏原町柏原516－1
電話：0795－72－0176

固定資産税の課税台帳は課税のために作成されており、個人のプライバシー保護等のため、課税以外のことには使用できません。
したがいまして、納税通知書の送り先をお答えすることはできません。